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第一太平戴维斯：2017房地产市场未来趋势解析

近日，2016年中央经济工作会议闭幕，会议强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆，继续透露出货币收紧的信号，并致力于研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

面对中国经济近二十年来增速较低的一年，四季度GDP增长预计将稳于6.7%收尾。这一年房地产市场也是风云变幻：楼市“双限”政策严厉出台、办公楼供应与日俱增、实体商业转型面临挑战；纵观国际：英国脱欧、美联储加息、人民币贬值影响着全球房地产形势。

第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬先生深度点评经济及房地产领域大事件，并全面解析2017中国市场大趋势。

中资出海：进退何所向？

2017中国企业“出海”的呼声不减，但却传出了国家收紧海外投资的风声，中国企业“出海”到底是难是易？

刘德扬： 从全球宏观面来看，世界政治经济格局正在变迁。美国经济目前正处于上升期，经过近一年的“嘴上加息”，美联储终于采取行动，这一轮加息可能引发其他经济体利息相应波动，包括中国。一旦加息，货币流通量及外流量将减少，经济增速也将有所放缓。2017年美联储预计加息三次，因此我们还需观察一段时间来分析其对中国市场带来的潜在联动效应。

从中国政府长期策略来看，政府仍鼓励中国企业走出国门，但短期则需要有防止外汇过分流失的举措。目前的政策并不存在“限制”这一趋势的现象，仍然以合理管控为主。随着市场发展成熟，中国企业走出国门，向海外扩张是大势所趋。这也是中国企业了解和适应世界经营规则的最好渠道，更是大型企业国际化发展的必经之路。

在国内一线城市全面限购住宅的大环境下，个人海外房地产投资是不是另一个好的投资渠道？

刘德扬：国内限购限贷政策正处于收紧阶段，而国外一些城市的资产价格降幅明显，海外投资值得关注。

中国一线城市从去年下半年到今年的楼市价格上涨迅速，相较之下一些海外成熟市场就显得很有竞争优势，比如英国伦敦，经历脱欧之后，无论房价和汇率都极具吸引力，一些资产价格甚至跌幅明显。然而，个人海外投资需经外汇管理局严格审批，所以最终是否顺利成交还需考虑各方综合因素。

零售地产：实体商业的转型之路

2016百货关店的例子不少，你是如何看待从这一事件反映出的大百货危机，和零售市场危机？

刘德扬：中国的经济正处于调整中，消费力的变化对零售业影响很大，而零售业自身也正处于变革和转型之中。

百货公司承载了中国商业地产的巨变，具有历史意义，改革开放初期，只有百货公司的营业执照才能进出口货品，它曾经是品牌展示的最佳平台。如今市场开放，高端品牌进入专卖店；性价比较高的商品入驻网店；以往占据首层的化妆品专柜，也淹没在海外代购之中。品牌流失大大削弱了百货的竞争力。因此，无论百货业态未来的发展重点都在于与时俱进，才能走出如今略显尴尬的处境。

事实上不只是百货，这几年零售地产都面临转型和更新的问题，您是否观察到一些新的、成功案例的出现？

刘德扬：商业地产的转型也包含了零售模式和营销手法的改变。为了应对激烈竞争，抓住消费者的眼球，无论是零售商还是开发商都不断地引入创新的营销手法。比如目前在市面上大受好评的Pop-up Store（快闪店）。

我非常看好这类营销模式，它让原本“固态”的购物中心变得更为“动态”，充分利用空间，不断更替引入新的品牌、新的产品、新的活动。对于新进中国的零售商来说可以利用Pop-up Store进行试水，对于成熟品牌则可通过Pop-up Store灵活展示产品，提升品牌吸引力。

同时，随着消费者对健康和品质生活的追求，我们看到今年的零售市场中户外运动类，生活休闲受到越来越多消费者的喜爱，扩张迅速。这类商品的定位更加分明，专业和休闲商品均衡发展。

写字楼：新模式增添新动力

这几年，联合办公空间的发展迅速，联合办公空间真的有市场需求吗？

刘德扬：目前，对于联合办公空间有两大驱动力，可以说联合办公空间是市场的好帮手。

第一大驱动力来源于国家对于“双创”的推广和互联网的鼓励，使对联合办公空间的需求与日俱增。第二大驱动来源于未来1.5到3年的写字楼供应高峰，高供应催生写字楼多元化空间的产生，联合办公便是其中一个重要的类型。

联合办公空间可以较好地控制办公成本，对新兴企业极具吸引力，而当新兴企业具备一定规模后，又将转向传统办公楼，因此联合办公更像是一种载体，与传统办公楼相辅相成。

除了专业的联合办公空间运营商，一些开发商也积极投身于联合办公空间的打造，联合办公空间的收益率很可观吗？

刘德扬：我认为开发商经营联合办公空间并不完全是短期收益的考量，而更侧重于三大要素。

首先，开发商经营联合办公空间更像是为新兴企业提供孵化基地，对于有潜力的新兴企业进行日后的投资或收购；其次，配合国家对“双创”的推广力度，划拨一些新项目的空间打造联合办公空间也是为项目的品牌推广作考量；最后，新兴企业在具有一定规模后，也有可能成为办公楼的主力租户之一，这也是为办公楼储备潜在租户。

2017中国未来房地产市场大趋势

趋势一：中国零售业发展空间巨大

中国的零售业充满挑战，它对零售商还有吸引力吗？

刘德扬：全球的经济还较为低迷，对于零售商来说挑战无处不在，但中国，与其说充满挑战，我觉得更多的是机遇。中国的消费群体庞大，还有很多未得到开发的新领域，因此零售商的扩充空间很大。

对于国际零售商来说，我觉得挑战更多的是来自于文化和消费习惯的差异。中国的消费者接受新事物的速度很快，喜好变化得也很快。目前，中国正大力发展互联网，零售商更应结合互联网迅速渗透中国市场，扩大品牌影响力，并紧跟消费者步伐，甚至可以引领未来消费趋势。

对于本土零售商来说，应把握近水楼台先得月的优势。关注国内消费者的需求，在营销策略、品牌打造、产品品质和包装上下足功夫。忽略国内市场可能造成巨大损失。

趋势二：写字楼需求进入细分时代

写字楼面临供应高峰，即使是一线城市也不列外，对未来的一线城市写字楼市场是否有所担忧？

刘德扬：一线城市的写字楼市场已经进入了极为细分的市场，以上海为例，我们已经不能宏观的分析整个上海写字楼市场，则因进一步探索细分市场。

核心区的供应仍然有限，租金平稳，空置率保持在低位。次级商圈供应较大，开发商应根据区域定位打造项目，吸引特定的租客群体。比如，徐汇滨江拥有梦工厂和湖南卫视，则更定位文化娱乐产业；虹桥板块拥有交通枢纽的优势，对于业务辐射长三角一带的制造业拥有更强吸引力；北外滩区域则以大型国有企业的自用型写字楼为主。

上海是中国面向世界的窗口。作为中国门户城市，上海正全力建设全球金融中心，“一带一路”以及自由贸易区等大型战略计划，将增强中国与邻国的贸易、投资及商务联系，加之一些跨国企业在中国都有计划部署扩张，相信将进一步刺激写字楼市场需求增长。

资产管理成制胜关键

中国一线城市土地稀缺，价格高企，开放商应如何应对这些挑战，稳步发展？

刘德扬： 中国一线城市的土地供应稀缺，土地价格越来越高。以往忙于“拍地，卖楼”的开发商在这一轮的调整中将面临多元化发展经营的问题。

开发商很难保持高增长，单一粗放的“买卖”模式，需要进一步结合可持续性“经营”模式，优化运营高品质的商业项目，为日后获取稳定的收益做好准备。这意味着企业需要降低负债，并积极提升项目营销管理，储备专业运营人才团队，真正下好可持续发展的“资产管理”这盘棋。

趋势四：2017年下半年或再现住宅市场分水岭

2016年整年对住宅的调控此起彼伏，上海更是在邻近年末的时候再次收紧信贷，如看看待这对2017年住宅市场的影响？

刘德扬：2015年末到2016年的住宅市场太过热情，政策调整也是希望可以稳定市场。上海住宅市场在年末再次迎来“紧箍咒”，因此2017年上半年应该是住宅市场的冷凝期，成交量及价格都将放缓，2017年下半年市场有望迎来逐步回暖，具体回暖力度还要看中国整体经济的情况，所以说明年下半年应该是住宅市场的分水岭。

然而挑战总与机会并存，住宅销售市场的冷却将刺激租赁市场的提升。尤其是服务式公寓市场，作为租赁市场的重要组成部分。我们已经看到近期市场来自本地租户的需求日益涌现，我相信服务式公寓市场未来将有更抢眼表现。