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华新资本观点：中国房地产税的立法与试点分析

中国房地产税的立法与试点分析 

一、事件

2021 年 5 月 11 日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责人在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市政府负责人、专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

二、分析

鉴于网上各类信息比较混乱，首先需要明确一个概念，即房产税区域性试点与全国性立法工作是两件事情，他们的推进是并行而非互相排斥的。此次参与会议的是全国人大预算工作委员会，而非负责立法工作的全国人大法制工作委员会。会议的主要内容是听取部分城市人民政府负责同志及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。因此，本次座谈会更多聚焦的是区域性的房地产税试点工作，而非全国性的房地产税立法工作。长期看我国房地产税的征收势在必行，但需立法先行，短期内开征可能性不大。根据2018年9月10日的《十三届全国人大常委会立法规划》，十三届全国人大常委会将房地产税立法工作列入五年规划，这意味着预计在2023年以前完成房地产税的立法起草工作。而截至目前房地产税法仍未被列入2021年立法计划，说明相关调研和前期论证工作尚未完结。当前在全国范围内开征房产税还存在两个主要的技术障碍，一是我国房产信息还不充分不完整，仍有不动产未登记在册；二是我国尚未建立有效的房产价值评估机制。

早在2011年国家就上海和重庆两个城市启动了房地产税区域性试点工作。上海房地产税征收对象包括：1）本市居民家庭在上海新购且属于第二套及以上的住房，2）非上海居民家庭在上海新购的住房。计税依据为住房市场交易价格的70%，税率为0.4%、0.6%两档，另对上海居民家庭有人均60平方米的免税面积扣除。而重庆房地产税征收对象包括三类：1）个人拥有的独栋商品住宅，2）个人新购的高档住房，3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套及以上的普通住房。应税住房的计税价值为房产交易价，应税税率为0.5%-1.2%，同时还给予一定的住房扣除免税面积。鉴于从建立地方稳定可持续税收来源和确保房住不炒两个角度看，上海重庆两地房地产税试点效果都不及预期，预计后续地方试点会进一步深化。一方面，试点城市名单有望持续扩充；另一方面，沪渝两地试点政策将可能做出调整。

目前看如果房地产税改革试点推广到更多区域，深圳与海南的可能性最大。两地分别是中国特色社会主义市场经济先行示范区与高水平自由贸易港。《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》与《海南自由贸易港建设总体方案》均赋予两地更大改革自主权，支持加大力度推进改革创新，只需通过相应程序即可进行房地产税试点，不存在任何法律障碍。这与网上流传出来的专家建议也相吻合。

三、我国房地产税政策大事记

2011/1/28 《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，《重庆市人民政府令第247号》，上海重庆两地率先向居民住宅试点征收房地产税

2011/3/16 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》研究推进房地产税改革

2013/11/12 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确加快房地产税立法并适时推进改革

2014/3/5    《2014年政府工作报告》，做好房地产税、环境保护税立法相关工作

2015/6/1 《十二届全国人大常委会立法规划》 房地产税被正式列入十二届全国人大常委会立法规划

2017/10/18 党的十九大报告《决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》 深化税收制度改革，健全地方税体系。进一步为房地产税改革做出部署

2018/3/5 《2018年政府工作报告》推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法

2018/9/10 《十三届全国人大常委会立法规划》 十三届全国人大常委会将房地产税法列入立法规划第一类项目，即条件比较成熟，拟在十三届全国人大常委会任期内提请审议

2019/3/5 《2019年政府工作报告》 稳步推进房地产税立法

2020/5/18 中共中央、国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》稳妥推进房地产税立法

2020/12/23 财政部部长刘昆在《人民日报》发表《建立现代财税体制（深入学习贯彻党的十九届五中全会精神）》按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革

2021/3/13《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权

2021/5/6 财政部部长刘昆在《经济日报》撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》健全直接税体系，逐步提高直接税比重，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革

四、我们的观点

从3-5年甚至更长的角度看全国人大完成房地产税立法工作，在全国范围内有序推进房地产税是必然，但短期内还不会发生。接下来1-2年扩大房地产税区域试点工作，如深圳等城市加入上海、重庆的行列，进一步贯彻房住不炒政策是大概率事件。